Quem paga?

O anterior proprietário da sua casa não pagou as quotas do condomínio? Quem é responsável pelas dívidas? Saiba o que diz a lei.

O proprietário de um apartamento entre maio de 2016 e agosto de 2020, nunca pagou as quotas do condomínio. A administração do condomínio nunca conseguiu recuperar os valores em dívida, apesar das diversas tentativas. Em setembro de 2020, a casa foi vendida a outro proprietário, que pagou todas as despesas de condomínio que eram da sua responsabilidade durante os três meses em que foi proprietário da habitação. Três meses depois, esse proprietário decidiu colocar o apartamento à venda, mas deparou-se com um problema. Apesar de não ter quaisquer dívidas ao condomínio, enquanto proprietário, o banco que irá financiar a compra da casa levantou algumas reservas quanto às dívidas do anterior proprietário.

As dívidas ao condomínio sempre suscitaram dúvidas quer ao nível da doutrina quer quanto às decisões dos tribunais, já que podiam variar: em determinados casos podiam ser da responsabilidade do anterior proprietário, ao contrário de outras que podiam ser da responsabilidade do atual proprietário.

Declaração de encargos do condomínio é obrigatória

Com a entrada em vigor da lei que veio rever o regime da propriedade horizontal, em 10 de abril de 2022, passou a existir uma resposta a estas dúvidas, com a declaração de encargos do condomínio. Agora, um condómino que pretenda vender a sua casa deve pedir ao administrador do condomínio a emissão de uma declaração escrita na qual conste o valor de todos os encargos com o condomínio relativamente à fração, assim como a sua natureza, os montantes dos encargos com o condomínio e os prazos de pagamento. Esta declaração deve, ainda, mencionar, caso existam, as dívidas ao condomínio, nomeadamente a sua natureza, os montantes, as datas de constituição e o seu vencimento.

Já no que diz respeito ao responsável pelas dívidas, a lei também é clara: a responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida de acordo com o momento em que estas deveriam ter sido liquidadas. No entanto, se o novo proprietário da habitação declarar expressamente na escritura ou no documento particular autenticado (DPA) que prescinde da declaração do administrador, está a aceitar a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor da fração ao condomínio. Por outro lado, os encargos que se vençam depois da compra são da responsabilidade do novo proprietário.

É possível recuperar valores em dívida?

Quanto à recuperação de valores em dívida ao condomínio, importa esclarecer que a ata da reunião da assembleia de condóminos pode ser usada para mover uma ação, como título executivo, desde que refira o montante anual das contribuições a pagar por cada condómino e a data de vencimento. Desta forma, se o condómino deixar de pagar o que deve na data fixada, a ata que deliberou o valor de cada quota é suficiente para mover uma ação.

Para evitar um aumento de valores em dívida, que muitas vezes se tornam irrecuperáveis, o administrador do condomínio deve instaurar uma ação no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento, exceto se existir uma deliberação em contrário por parte da assembleia de condóminos ou se o valor da dívida for igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais IAS, que, em 2023 corresponde a 480,43 euros.